كل من باع عقارًا بدون صك شرعي

تحرير: عمرو في 27 ديسمبر 2022

كل من باع عقارًا بدون صك شرعي ما حكمه؟ وما هي شروط أن يمتلك المواطن عقارًا بالمملكة العربية السعودية بشكلٍ شرعي؟ حيث أصبح بيع العقارات بدون صك أحد الأمور والظواهر الشائعة إلى درجة أن الحكومة السعودية أصدرت حكمًا لمن فعل ذلك، لذا سنعرض لكم من خلال موقع زيادة حكم كل من باع عقارًا بدون صك شرعي.

كل من باع عقاراً بدون صك شرعي

كما سبق وذكرنا فإن ظاهرة بيع العقارات دون وجود صك أصبحت من الظواهر المنتشرة على نطاقٍ واسع بداخل أراضي المملكة، ولذلك أصدرت وزارة العدل السعودية أن كل من باع عقارًا بدون صك شرعي فهو يبيع شيئًا لا يملكه من الأساس، وبالتالي فهو أمر يخالف قوانين وشرع الدولة.

ففي بعض الأحيان يقوم الأشخاص باستبدال الصكوك الشرعية ببعض الأوراق الرسمية، واستكمالًا لما ذكرته وزارة العدل أنها لن تعترف بهذه الأوراق التي لا قيمة لها أمام الصكوك الشرعية، حيث اعتبرت الوزارة هذه الأوراق بمثابة بعض الأوراق الوهمية لامتلاك العقار.

مما سبق نستنتج أن الصكوك الشرعية هي الوسيلة الوحيدة الموثوقة من قِبل وزارة العدل والحكومة، وهي الطريقة الوحيدة التي تعتمد عليها عند طلب حجة الاستحكام.

اقرأ أيضًا: مصلحة الضرائب على المبيعات

حكم استعادة أرض بدون صك شرعي

في إطار ذكر حكم كل من باع عقارًا بدون صك شرعي، فقد أصبح من الشائع في الفترة الأخيرة طلبات استرجاع القيمة المالية التي تختص بالأراضي التي يتم البناء عليها بدون وجود صك شرعي لهذه الأرض، في هذه الحالة لا تعيد الحكومة المال أو قيمة الأرض الذي قام بشرائها دون وجود صك شرعي.

أما في حال تم شراء الأرض بوجود صك شرعي وبطريقة شرعية، يكون المواطن قد ضمن حقه في هذه الأرض، ومن المتاح له أن يقوم باسترداد قيمة الأرض التي قام بشرائها أو أن يقوم باسترجاع القيمة المالية التي كان قد أنفقها للحصول على هذا العقار.

كما أن شراء الأرض أو العقار بدون صك شرعي يعرض المالك للعديد من الإجراءات التي من الممكن أن تتمثل في إزالة العقار من الأساس بسبب عدم استخراج رخصة امتلاك العقار من الأساس بدون صك شرعي.

شروط امتلاك عقار في السعودية بطريقة شرعية

كما سبق وذكرنا فإن كل من باع عقارًا بدون صك شرعي هو أمر غير شرعي، كما يجب العلم أن هناك العديد من الشروط التي وضعتها الحكومة السعودية لكي يكون المواطن قادرًا على امتلاك عقارًا بداخل أراضي المملكة، هذه الشروط المختلفة تتمثل فيما يلي:

من الممكن أن يملك المواطنون السعوديون وغير السعوديين التابعين لمجلس التعاون السعودي عقارات بداخل أراضي المملكة العربية السعودية.
يجب توافر صك أو عقد شرعي للحصول على العقار أو بيعه.
في حال كان المستثمر الذي يريد امتلاك عقار بداخل المملكة العربية السعودية، فيجب عليه الحصول على موافقة مبدئية من الجهة المختصة التي تقوم بإصدار تصريح مزاولة المهنة التي ستتم بداخل العقار الذي يريد امتلاكه.
في حال كان الغرض من شراء هذه الأرض أو العقار هو استثمار الأشخاص الأجانب الغير سعوديين فيها، فيشترط ألا تقل تكلفة المشروع الذي سيتم إنشاؤه عن 30 مليون ريال سعودي كحد أدنى، ولكن هذا الشرط قابل للتعديل من قِبل مجلس الوزراء السعودي.
في حال بيع العقار وكان المشتري الذي سيملك العقار من المستثمرين الأجانب، فيجب ألا تقل مدة امتلاكه للعقار عن الخمس سنوات بدءًا من التاريخ الذي سيتم فيه تسجيل العقار باسمه.
في حالة المستثمرين الأجانب، فإن الحكومة السعودية تمنع امتلاكهم لأي عقارات بالقرب من المدينة المنورة ومكة المكرمة، ولكنه من المسموح لهم استئجار العقارات في هذه المنطقة ولكن بشرط ألا تزيد مدة الإيجار عن عامين كحد أقصى، ومن الممكن أن يقوموا بتجديد المدة لمرة أو مرتين فقط.
يجب الحصول على موافقة رسمية من وزارة الداخلية السعودي في حال أراد أحد المستثمرين الأجانب أو الأشخاص الهامة من الدول المختلفة امتلاك عقار يقع بداخل أراضي المملكة العربية السعودية.

متطلبات تسجيل ملكية العقار عن إفراغه في المملكة العربية السعودية

في حال تسجيل ملكية العقار في المملكة العربية السعودية عند إفراغه يجب أن يحضر أطراف العقد، كما يجب أن تكون هوية كلا الطرفين موجودة وسارية الصلاحية، كما أنه من الممكن أن يحضر من ينوب عن أحد الطرفين في غيابه لكن يشترط أن يكون هناك الأوراق الرسمية التي تثبت توكيل الطرف الغائب للشخص الذي ينوب عنه.

كما يجب إحضار صك الملكية الإلكتروني وبيان وسيلة الدفع، وفي حال كانت تجزئة العقار جزئية، فمن الضروري أن تتوافر المستندات التي تثبت تجزئة العقار، وفي حال كان العقار الذي يتم امتلاكه عقارًا زراعيًا، فمن الضروري توافر الموافقة المبدئية الخاصة بصندوق التنمية الزراعية السعودية.

أما عن المدة الزمنية الخاصة بعملية امتلاك العقار، ففي حالة توافر كافة الأوراق الرسمية المطلوبة والمتطلبات التي سبق ذكرها، فإن عملية استكمال الملكية لن تأخذ أكثر من ساعةٍ واحدة، كما يجب العلم أن هذه العملية لا تتطلب من المواطن أن يقوم بتسديد أي رسوم ضريبية.

أما في حالة إفراغ العقار المرهون، فيجب حضور أطراف العقد مع الهوية الوطنية الصالحة الخاصة بهم وبيان وسيلة الدفاع المسجلة وكذلك صك الملكية الإلكتروني، كما يجب إحضار موافقة المرهون ومستند تجزئة العقار في حال كان إفراغ العقار جزئيًا.

الأوراق المطلوبة في حالة رهن العقار أو فرزه

في حالة تعرض العقار للرهن فيجب أن يحضر كلا طرفي العقد أو من ينوب عنهما وتوافر الهوية الوطنية ذات التاريخ الساري، وكذلك إحضار صك الملكية الإلكتروني ويجب حضور الفرد الراهن للعقار مع توضيح سبب الرهن.

عند فرز العقار يجب أن يحضر كلا طرفي العقد وأن يمتلكا الهوية الشخصية سارية التاريخ الخاصة بهم، وإحضار صك الملكية الإلكتروني وفي حالة الاقتضاء يجب إحضار صك القسمة، وفي حال كانت عملية إفراغ العقار جزئية، يجب إحضار المستند الرسمي الذي يفيد تقسيم العقار أو تجزئته، وهذه العملية لا تتطلب أي رسوم ضريبة من أيٍ من طرفي العقد.

حالات خاصة لتسجيل ملكية العقار

يجب العلم أن هناك بعض الحالات الخاصة في تسجيل ملكية العقارات بالمملكة العربية السعودية، ففي حال كان العقار الذي يتم تسجيله وقفًا، فيجب الحصول على صك أو وثيقة إذن من الهيئة القضائية السعودية.

أما في حال كان أحد أطراف العقد خليجي الجنسية، فيجب الحذر من أنه لا يجب أن يكون هذا العقار زراعيًا أو يقع في منطقة المدينة المنورة أو مكة المكرمة، وإذا كان الإفراغ لأحد الأراضي البيضاء، فيجب التأكد أنه قد مر أربع سنوات من تاريخ امتلاك شخص أجنبي لهذه الأرض.

كل من باع عقارًا بدون صك شرعي قد يعرض نفسه للكثير من الإجراءات والخسارات المالية، وذلك لأنه قام بيع العقار أو شرائه بدون توافر كافة المتطلبات اللازمة لكي تكون عملية البيع أو الشراء شرعية تمامًا، لذا ننصح باتباع الطريقة الشرعية لبيع العقارات بالمملكة العربية السعودية.